היטל השבחה
"עלית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג..."
מטרת היטל השבחה - מטרת היטל השבחה הוא כיסוי הוצאותיה של הרשות המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח מקרקעין לציבור.
היטל ההשבחה - נובע מעצם עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג , כל המוזכרים משביחים את הזכויות במקרקעין בדרך זו או בדרך אחרת.
מתי משלמים היטל השבחה (באיזה מקרים)
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם ....."
אישור תב"ע
אישור שימוש חורג
אישור הקלה
והשבחה בדרך אחרת (לפי פס"ק סי אנד סאן)
המוכר או בעל המקרקעין ביום אישור התוכנית הוא החייב במס
תחילת החלת היטל ההשבחה הוא ה 1 ליולי 1975
שיעור ההיטל - היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה שנוצרה בעקבות אישור התוכנית ויום ההשבחה לתוכנית הוא יום פרסום התוכנית למתן תוקף ברשומות או בעיתונות + 15 יום (לפי חוק התכנון והבניה).
כאשר מדובר בשימוש חורג - יום אישור הועדה
כאשר מדובר בהיתר בניה ע"פ תוכנית מופקדת - יום מתן ההיתר
כאשר מדובר במועש מימוש - יום חתימת ההסכם .
מה קורה בפועל - שמאי מקרקעין מטעם העירייה מגיע לנכס לקביעת ההשבחה בנכס (לדוגמא מכירת וילה שחלה עליה תוכנית תב"ע משנת 1998 לבריכות שחייה , עצם האישור לבניית בריכת השחייה היא ההשבחה ) , שמאי המקרקעין קובע את מידת ההשבחה ואת גובה ההשבחה (במידה וניתן לממש בריכת שחיה) וכך העירייה קובת את גובהה היטל ההשבחה.
ההשבחה היא ההפרש בין שווי קודם ( לפני התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ) לבין השווי החדש, אחרי (לאחר התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ).
סכום היטל ההשבחה
"שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה"
חשוב מאוד לדעת שיש לבעל הנכס זכות לערער על גובה היטל השבחה תוך 30 יום מקבלת דרישת התשלום .
........." ראשי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה. הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה"
איך מערערים - פונים לשמאי מקרקעין לעריכת ערעור , במידה והשמאי מטעמכם מגיע להסכמה עם שמאי העירייה (ברוב המקרים) נקבע היטל ההשבחה המוסכם על שניהם ובמידה ולא קובעים השמאים שמאי מקרקעין הנקרא - שמאי מוסכם .
פטור מהיטל השבחה - פטורים מהיטל השבחה לשכונות שיקום , ישוב המוכרז כפטור ע"י שר הבינוי והשיכון , מוסדות חינוך , מוסדות מדע דת בריאות וספורט שאין עיסוקם למטרת רווח.
במידה ובעלי הנכס מחזיקים בנכס 10 שנים לפחות מערב ההשבחה וההשבחה נוצרה מתוכנית והיא מיועדת להרחבה או בניה של דירת מגורים והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני ה 1 בינואר 1950 .
במידה ומרחיבים דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר ובמידה שהבעלים או קרובו יגורו בדירה 4 שנים לפחות מגמר השיפוציםהבניה.
פסקי דין בנושא היטל השבחה
נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה
"ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען"
סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו
"כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק [התכנון והבניה])... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו"
בג"צ 81/371 לובינגר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז", פ"ד לו(2) 179
רע"א 88/85 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, פ"ד מב(4) 782
בג"צ 88/199 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה, קרית אתא, פ"ד מג(1) 89
רע"א 88/290 סוטין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז", פ"ד מד(3) 151
רע"א 91/35 מזרחי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מה(3) 89
ע"א 88/643 עזבון המנוחה יהודית זיידנציג ז"ל נ' שטיין, פ"ד מה(3) 554
ע"א 95/100 עמרן שאולי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, טרם פורסם
ע"א 4542/98, עזבון המנוח היימין ז"ל נ' הועדה המקומית הדרים, פ"ד נד (5) 849
ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 נ' הועדה המקומית, תק-על 2001(2) 394
"עלית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג..."
מטרת היטל השבחה - מטרת היטל השבחה הוא כיסוי הוצאותיה של הרשות המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח מקרקעין לציבור.
היטל ההשבחה - נובע מעצם עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג , כל המוזכרים משביחים את הזכויות במקרקעין בדרך זו או בדרך אחרת.
מתי משלמים היטל השבחה (באיזה מקרים)
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם ....."
אישור תב"ע
אישור שימוש חורג
אישור הקלה
והשבחה בדרך אחרת (לפי פס"ק סי אנד סאן)
המוכר או בעל המקרקעין ביום אישור התוכנית הוא החייב במס
תחילת החלת היטל ההשבחה הוא ה 1 ליולי 1975
שיעור ההיטל - היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה שנוצרה בעקבות אישור התוכנית ויום ההשבחה לתוכנית הוא יום פרסום התוכנית למתן תוקף ברשומות או בעיתונות + 15 יום (לפי חוק התכנון והבניה).
כאשר מדובר בשימוש חורג - יום אישור הועדה
כאשר מדובר בהיתר בניה ע"פ תוכנית מופקדת - יום מתן ההיתר
כאשר מדובר במועש מימוש - יום חתימת ההסכם .
מה קורה בפועל - שמאי מקרקעין מטעם העירייה מגיע לנכס לקביעת ההשבחה בנכס (לדוגמא מכירת וילה שחלה עליה תוכנית תב"ע משנת 1998 לבריכות שחייה , עצם האישור לבניית בריכת השחייה היא ההשבחה ) , שמאי המקרקעין קובע את מידת ההשבחה ואת גובה ההשבחה (במידה וניתן לממש בריכת שחיה) וכך העירייה קובת את גובהה היטל ההשבחה.
ההשבחה היא ההפרש בין שווי קודם ( לפני התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ) לבין השווי החדש, אחרי (לאחר התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ).
סכום היטל ההשבחה
"שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה"
חשוב מאוד לדעת שיש לבעל הנכס זכות לערער על גובה היטל השבחה תוך 30 יום מקבלת דרישת התשלום .
........." ראשי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה. הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה"
איך מערערים - פונים לשמאי מקרקעין לעריכת ערעור , במידה והשמאי מטעמכם מגיע להסכמה עם שמאי העירייה (ברוב המקרים) נקבע היטל ההשבחה המוסכם על שניהם ובמידה ולא קובעים השמאים שמאי מקרקעין הנקרא - שמאי מוסכם .
פטור מהיטל השבחה - פטורים מהיטל השבחה לשכונות שיקום , ישוב המוכרז כפטור ע"י שר הבינוי והשיכון , מוסדות חינוך , מוסדות מדע דת בריאות וספורט שאין עיסוקם למטרת רווח.
במידה ובעלי הנכס מחזיקים בנכס 10 שנים לפחות מערב ההשבחה וההשבחה נוצרה מתוכנית והיא מיועדת להרחבה או בניה של דירת מגורים והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני ה 1 בינואר 1950 .
במידה ומרחיבים דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר ובמידה שהבעלים או קרובו יגורו בדירה 4 שנים לפחות מגמר השיפוציםהבניה.
פסקי דין בנושא היטל השבחה
נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה
"ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען"
סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו
"כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק [התכנון והבניה])... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו"
בג"צ 81/371 לובינגר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז", פ"ד לו(2) 179
רע"א 88/85 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, פ"ד מב(4) 782
בג"צ 88/199 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה, קרית אתא, פ"ד מג(1) 89
רע"א 88/290 סוטין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז", פ"ד מד(3) 151
רע"א 91/35 מזרחי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מה(3) 89
ע"א 88/643 עזבון המנוחה יהודית זיידנציג ז"ל נ' שטיין, פ"ד מה(3) 554
ע"א 95/100 עמרן שאולי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, טרם פורסם
ע"א 4542/98, עזבון המנוח היימין ז"ל נ' הועדה המקומית הדרים, פ"ד נד (5) 849
ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 נ' הועדה המקומית, תק-על 2001(2) 394
